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民商案件法律业务

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房屋买卖合同纠纷胜诉案件(2014)二中民终字第10475号

信息来源:www.tymsls.cn  |   更新时间:2020/5/26 13:31:52  


    代理人:田野,北京济和律师事务所律师
    代理方:上诉人
    代理结果:撤销原审部分判决,向被代理人支付违约金

 

裁判要旨:

    姚某已构成根本违约,但申某不要求退房,要求姚某继续履行合同,故符合合同约定的支付违约金条件。原审法院认为申某要求姚某支付违约金不符合双方所签合同约定的支付违约金的合同条件,故对申某要求姚某支付违约金的诉讼请求予以驳回,认定错误,二审法院予以更正。


    上诉人申某(原审原告)、上诉人姚某因房屋买卖合同纠纷一案,均不服北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第6074号民事判决,向二审法院提起上诉。二审法院依法组成合议庭审理了此案,现已审理终结。
    2013年4月,申某起诉至原审法院称:2012年7月1日,我与姚某及北京某房地产经纪有限公司(以下简称某中介公司)签订《居间服务合同》,某中介公司为我与姚某房屋买卖事宜提供居间服务。当日,我与姚某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定我购买姚某位于北京市丰台区某村×室房屋(以下简称诉争房屋),房屋价款为125.8万元,我支付购房定金3万元,合同约定面签当天支付首付款40.8万元,其余房款以公积金贷款支付。合同签订当日,我即给付姚某定金3万元。2012年9月5日,我同姚某经协商一致签订补充协议,追加定金2万元。我于2013年1月9日提交公积金贷款申请,于2013年1月16日取得房屋抵押物评估意见书。2013年1月17日,双方完成网签。2013年1月31日,公积金贷款80万元申请获批。2013年2月6日,双方完成面签。当日,我与姚某及某中介公司在招商银行按合同约定我给付首付款40.8万元,合计已支付房款45.8万元。2013年2月7日,在办理缴纳税金和过户中,因姚某办理的“经适房回购声明”日期为2013年2月7日,晚于网签日期2013年1月17日,导致过户未果。因我已交付首付款,未过户原因系姚某造成。因此三方于2013年2月7日当天办理完毕房屋交付手续,我入住房屋。2013年2月18日,双方达成一致重新办理相关手续,并于2013年3月1日签订补充协议,于2013年3月4日撤掉原网签合同,于2013年3月11日重新网签并继续办理过户。2013年3月11日,我要求姚某依据约定履行办理网签、公积金贷款等相关房屋交易等义务时,姚某单方提出不再出售诉争房屋,要求解除合同。我不同意并要求继续履行合同。此后,双方多次协商未果。现请求判令:1、姚某继续履行双方签订的房屋买卖合同,并配合我完成房屋过户手续;2、姚某赔付我支付的中介服务费27676元及我在公积金申请中支付房屋审核评估费1500元和担保服务费2352元;3、姚某赔付我增加的税费20800元;4、姚某依据每日万分之五的标准向我支付自2013年1月16日至2014年4月11日的违约金105340元。
    姚某答辩并反诉称:我不同意申某诉讼请求。双方签订合同后,我按约履行了相应义务,但申某却迟迟不肯付款,后双方于2012年9月5日签订《声明》,约定2013年1月15日前交首付款。但直到2013年2月17日,申某才将首付款40万元打入我的账户。我认为,申某逾期付款,有违诚信,故根据房屋买卖合同违约条款约定要求解除《北京市存量房屋买卖合同》,并向申某发送了解除合同的书面通知函。故向申某提起反诉,请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,支付违约金8万元。
    申某就反诉辩称:不同意姚某的反诉请求。
    原审法院经审理认为:依法成立的合同应受法律保护。申某与姚某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效,故该合同对合同双方均具有法律约束力。上述合同签订后,申某已按合同约定履行了向姚某支付定金及首付款的义务,并按双方约定完成了剩余房价款的贷款审核手续。2013年3月11日,姚某明确告知申某要求解除合同。基于上述事实,应当认定,姚某要求解除合同的行为已构成根本违约。有鉴于此,故对申某要求继续履行双方签订的房屋买卖合同,并要求姚某配合其完成房屋过户手续的诉讼请求应予准许。申某应将剩余购房款80万元支付给姚某。鉴于双方所签合同明确约定,买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。基于上述事实,现申某要求姚某支付违约金不符合双方所签合同约定的支付违约金的合同条件,故对申某要求姚某支付违约金及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求难以支持。姚某的反诉请求缺乏事实及法律依据,难以支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,于2014年7月判决:一、申某与姚某继续履行双方签订的房屋买卖合同;二、申某于判决生效后三十日内将剩余购房款八十万元给付姚某时;三、姚某于判决生效后三十日内配合申某完成位于北京市丰台区某村×号房屋的过户手续;四、驳回申某其他诉讼请求;五、驳回姚某的反诉请求;如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    判决后,申某与姚某均不服,上诉至二审法院。申某的上诉请求:1、维持原审判决第一、二、三、五项;2、撤销原审判决第四项;3、依法改判姚某依据每日万分之五的标准向申某支付自2013年5月7日至判决确定的履行期开始之日止的违约金;4、依法改判姚某向申某赔偿申某在公积金申请中支付房屋审核评估费1500元和担保服务费2352元;5、依法改判姚某向申某赔偿中介服务费27676元;6、依法改判姚某向申某赔偿“因土地指导价格提高”增加的税费20800元。申某的上诉理由:第一,原审判决明确认定姚某构成根本违约,双方未能如期履行合同、未能如期过户的原因系姚某的恶意所致;第二,申某于2013年2月6日支付了首付款,于2013年2月7日完成了房屋交付,双方约定自房屋交付之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理完毕过户手续,而姚某恶意违约,未履行过户义务,因此至迟应当从2013年5月7日开始算起,依据合同约定的标准,即按日计算向申某支付全部已付房款万分之五的违约金;第三,因姚某的恶意违约行为,客观上给申某造成了实际损失;第四,原审法院关于诉讼费判决履行对象不清。姚某的上诉请求:1、撤销原审判决第一、二、三、四项,驳回申某的诉讼请求;2、依法改判原审判决第五项,判令解除《北京市存量房屋买卖合同》并判令申某支付违约金8万元。姚某的上诉理由:申某违约约定逾期付款构成违约,理应承担相应的违约责任。
    经审理查明:2012年7月1日,姚某(出卖人、甲方)与申某(买受人、乙方)及北京某投资担保有限公司(丙方、见证方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:姚某将其诉争房屋(经济适用住房)出售给申某;该房屋未设定抵押;成交价格为106万元,买受人向出卖人支付定金3万元;出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人;当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续费;买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。同日,姚某(出卖人、甲方)与申某(买受人、乙方)及北京某投资担保有限公司(丙方、见证方)签订《补充协议》,约定:若乙方申请公积金贷款未达到80万元,本次三方协议自动解除,三方免责;首付款支付时间于2012年9月30日后面签当天支付。同日,姚某与申某签订《装修款补充协议》,约定:合同价款为106万元,房屋配套设施折价款为19.8万元,交易总价款为125.8万元。上述合同签订后,申某按合同约定向姚某支付定金3万元。
    2012年9月5日,申某与姚某就房屋买卖事宜共同签署《声明》,约定:1、定于2013年1月15日之前完成打首付、面签、房屋过户等相关工作(因某房地产公司和相关部门的原因及不可抗力除外);2、定于2012年9月5日前增加定金2万元,买受人支付给出卖人;3、自签订此声明开始,买受人不得再以任何理由或形式有意或无意拖延办理日期,否则,按房屋成交价的每日千分之五赔偿给卖方姚某。2012年9月14日,申某按约定向姚某支付定金2万元。
    2013年1月8日,姚某将抵押登记解除。双方未能按约定时间即2013年1月15日之前完成上述手续。
    2013年1月17日,双方完成网签手续。2013年1月31日,申某完成贷款审核手续。2013年2月6日,申某与姚某完成面签后,申某向姚某支付首付款40.8万元。随后,姚某将诉争房屋交付给申某。
    2013年3月3日,申某与姚某签订《补充协议》,约定:因国家政策原因,经适房回购申明日期应在网签日期前,故需要重新办理网签手续,重办之前需要撤销原网签;另,之前审批通过的公积金贷款手续也要重办,期间需要1个半月时间;以上手续甲乙双方应积极(配合)丙方办理相关手续。
    2013年3月11日,姚某明确告知申某要求解除合同,申某不同意解除合同。此后,双方因上述事宜未能协商解决。
    一审审理中,申某表示同意将剩余购房款80万元支付给姚某。另查,申某已取得在京购房资格。北京市丰台区人民政府住房保障和改革办公室向原审法院出具《关于丰台区某村×号经济适用住房回购意见的复函》(以下简称《复函》),载明“现我办放弃行使丰台区某村×号经济适用住房优先回购权”。
    二审审理中,关于房屋交付时间的问题,申某主张诉争房屋于2013年2月7日交付,姚某主张交付时间为2013年1月初。
    以上事实,《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《声明》、申某已付款凭证、的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》、姚某要求解除合同函件、《复函》及双方当事人陈述等在案佐证。
    二审法院认为:依法成立的合同应受法律保护,对合同双方均具有法律约束力。姚某与申某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,未违约法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。
    关于房屋买卖合同未能顺利履行的原因和责任问题,根据查明的事实,上述合同签订后,申某已按合同约定履行了向姚某支付定金及首付款的义务,并按双方约定完成了剩余房价款的贷款审核手续。姚某于2013年3月11日明确告知申某要求解除合同,并在本案中提出反诉要求解除合同,其理由是认为申某迟延付款构成违约。对此,虽然双方在《声明》中约定于2013年1月15日之前完成打首付、面签、房屋过户等相关工作,但姚某于2013年1月8日才将抵押登记解除,导致双方未能按约定时间即2013年1月15日之前完成上述手续。双方约定首付款支付时间于2012年9月30日后面签当天支付,申某于2013年1月31日完成贷款审核手续,并于2013年2月6日与姚某完成面签后向姚某支付首付款40.8万元,加上申某于合同签订当日支付的定金5万元,已完成支付首付款的合同义务,故申某不存在违约行为。因此,原审法院认定姚某要求解除合同的行为已构成根本违约,具备事实和法律依据,二审法院予以确认。姚某反诉要求解除合同,于法无据,原审法院予以驳回,并无不当,二审法院予以维持。
    关于申某要求姚某继续履行双方签订的房屋买卖合同,并要求姚某配合其完成房屋过户手续的诉讼请求,因合同未被解除,姚某与申某仍应当受买卖合同关系的约束,故在申某表示愿意支付剩余购房款80万元的情况下,原审法院判令姚某继续履行双方签订的房屋买卖合同,申某支付剩余购房款80万元,姚某配合申某完成房屋过户手续,符合合同约定,于法有据,二审法院予以维持。
    关于申某要求姚某支付逾期办理过户手续的违约金的诉讼请求,双方在合同中明确约定,买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的,双方同意在买受人不退房的情况下,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。姚某已构成根本违约,但申某不要求退房,要求姚某继续履行合同,故符合合同约定的支付违约金条件。原审法院认为申某要求姚某支付违约金不符合双方所签合同约定的支付违约金的合同条件,故对申某要求姚某支付违约金的诉讼请求予以驳回,认定错误,二审法院予以更正。关于违约金的数额,涉及起算时间、截止时间、计算标准三个问题,二审法院逐一认定:
    首先,关于起算日期,合同明确约定申某未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的,姚某才承担违约责任,故姚某应当支付房屋交付之日起90日后的违约金。申某主张诉争房屋于2013年2月7日交付,故在二审中主张违约金从2013年5月7日起算;姚某虽主张交付时间为2013年1月初,但其主张的房屋交付时间在前,申某主张的房屋交付时间在后,故按申某主张的交房时间计算违约的起算时间亦在后,故姚某主张的交付时间与申某主张的违约金起算时间并不矛盾,并未形成对申某主张违约金的抗辩。据此,二审法院采纳申某主张的2013年5月7日作为违约金起算时间。
    其次,关于截止时间,申某在一审中仅要求姚某支付至2014年4月11日的违约金,故其在二审中要求姚某支付至判决确定的履行期开始之日止的违约金,超过其诉讼请求,二审法院对其超出部分不予支持,确认为2014年4月11日计算违约金的截止时间。
    最后,关于违约金计算标准,双方在合同中明确约定了违约金的计算标准,即出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。姚某未提出违约金数额过高的意见,且依该标准计算违约金数额实际上亦未过高,故二审法院采纳该标准计算违约金。
    据此,姚某应当向申某支付违约金77860元。
    关于申某的其他诉讼请求,二审法院做出如下认定:
    首先,申某要求姚某赔付中介服务费27676元,因双方的房屋买卖合同继续履行,故中介服务费属于应当支出的费用,并未构成姚某造成的损失,故申某的该项请求不能成立。
    其次,申某要求姚某赔付其在公积金申请中支付房屋审核评估费1500元和担保服务费2352元。一方面,目前尚未重新办理评估和担保手续,不足以证明上述费用已经成为实际损失;另一方面,即使上述费用构成实际损失,亦通过姚某向申某支付违约金的方式予以弥补。故申某要求姚某赔付该两项费用,依据不足,二审法院不予支持。
    最后,申某要求姚某赔付增加的税费20800元,因该费用尚未实际发生,故申某的该项请求无事实依据,二审法院亦不予支持。
    综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,二审法院判决如下:
    一、维持北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第6074号民事判决第一、二、三、五项。
    二、撤销北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第6074号民事判决第四项。
    三、姚某于配合申某办理完毕位于北京市丰台区某村×号房屋的权属转移登记手续后三日内向申某支付违约金人民币七万七千八百六十元。
    四、驳回申某的其他诉讼请求。
    保全费5000元,由姚某负担(于判决生效后七日内交纳)
    一审案件受理费3453元,由申某负担1748元(已交纳),由姚某负担1705元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费900元,由姚某负担(已交纳)。二审案件受理费4353元,由申某负担1748元(已交纳1108元,余款于本判决生效后七日内交纳),由姚某负担2605元(已交纳970元,余款于本判决生效后七日内交纳)。
    本判决为终审判决。
                                                                                             审 判 长  顾国增
                                                                                             代理审判员  李俊晔
                                                                                             代理审判员  李 淼
                                                                                           二〇一四年十月三十一日
                                                                                             书 记 员  徐方烁